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刚刚,核心数据公布:上半年楼市,超乎你的想象!

来源: 企业&人才战略伙伴   日期:2017-07-18 17:46:50  点击:29  属于:专家视角  返回前页


       
7月14日上午,财政部公布了上半年财政收支情况;前天,央行公布了截至6月末的金融数据。

细心研究这些数据,你就会发现一个主流舆论不愿意承认的事实:楼市仍然非常火,无论是地方政府还是银行,都赚得盆满钵满、吃得满嘴流油。他们正一边剔着牙,一边一脸讽刺地看着我们。

先看央行的数据。央行很好玩,每到季度末、半年末、年末的时候,就扔出一个总数据,不给“最后一个月”的具体数据。这时候,你就要按着计算器算一通。下面表格里包括最近9个月的“新增人民币贷款”、“新增住户贷款”和“住户贷款占新增贷款的比例”。 

住户贷款就是居民家庭的贷款。如果你生活在中国就会明白,“住户贷款”基本上约等于房贷。因为那些以装修、买车、买家电名义贷出来的钱,90%最终都成为了房贷,而且大多是首付贷。

好了,上数据:

时间

新增人民币贷款(万亿元)

新增住户贷款(亿元)

住户贷款占比

201610

0.651

4331

66%

201611

0.795

6796

86%

201612

1.04

4973

47%

20171

2.03

7521

37%

20172

1.17

3002

26%

20173

1.02

7997

78%

20174

1.10

5710

52%

20175

1.11

6106

55%

20176

1.54

7364

48%

2017上半年

7.97

37700

47%

我们可以看出,过去几个月全国银行贷款中,个人房贷的占比大趋势是下降的。去年11月达到了疯狂的86%,然后就无法维持了。12月、1月和3月,数据不断下降。但遗憾的是,到了20173月,装B的事情无法继续了,因为央行季度末考核比较严格。所以1月和2月被报表隐藏的房贷,到了3月有一个大爆发或者大曝光。 

然后的4月和5月,个人房贷占比(这还没有包括开发商的贷款)仍然达到了52%55%,相当惊人。当时有人说,这是因为第二轮调控是春节后开始的,而贷款至少有1个月的滞后。现在,6月份的数据出来了,住户贷款占比仍然高达48%!至于上半年累计,住户贷款也达到了47%

下面再看一下财政部的数据。上半年,中央政府和地方政府的“一般公共预算收入”和“政府性基金预算收入”共计11.73万亿,那么来自房地产的收入占了多少呢?

项目

上半年收入(亿元)

同比增幅

土地出让收入

18836

34%

契税

2564

18.5%

土地增值税

2920

23.9%

房产税

1389

18.8%

耕地占用税

1173

8%

城镇土地使用税

1312

14.2%

开发商增值税

未公布

--

开发商所得税

未公布

--

个人卖房所得税

未公布

--

总计

28194

--

 

上面就是来自房地产方面的收入,其中最大的一笔是土地出让收入,达到了18836万亿,同比大增了34%按照这个增幅,今年全年土地出让金收入可能达到4.8万亿(下半年占大头),创下有史以来的最高纪录。 

财政部没有公布开发商上半年交纳的增值税、所得税,以及个人所得税中卖房因素的占比。即便如此,来自房地产的收入仍然达到了28194亿元,占政府全部收入的24%

去年财政部曾公布过房地产行业全年所得税情况,大概占全部所得税的八分之一,按照这个比例推算开发商2017年上半年缴纳的增值税和所得税,大概是6200亿元(不含建筑企业)。目前个人收入所得税的接近一半,跟房地产交易有关,上半年大概3000亿元。这三项累计,大概是9000亿。这样,今年上半年11.73万亿的政府总收入里,跟房地产有关的收入大约是3.72万亿,占全部政府总收入的31.7%

 

所以,虽然主流媒体都在嚷嚷“楼市入冬”,但至少到目前仍然没有入冬。

 

我之前在专栏里讲过,一线和二线城市,的确成交量在下降,有入冬的势头。但由于众多的三四五线城市,官方仍然鼓励去库存,鼓励买房子,所以成交热络。而开发商则普遍预期:这轮楼市调控很难持续超过3年,所以他们在拼命拿地。于是,就构成了舆论和市场的背离。 

下面再给大家看一个表格,看完你就明白为什么国家在2015年底,决定发动一轮房地产的牛市:

年份

卖地收入(亿元)

同比涨跌幅

占政府收入比例

2012

28517

-14%

18%

2013

41250

+44.6%

22.6%

2014

42606

+3.2%

22%

2015

32547

-21.4%

16.8%

2016

37457

+15.1%

18%

2017上半年

18836

+34%

16%

可以看出,2012年卖地收入出现了大幅减少。那时候,经济下行压力加大。于是央行从2012年启动了降息周期,当年降息两次;随后,在2014年再次降息一次。三次降息,刺激了开发商拿地。于是2013年和2014年连续两年卖地收入超过4万亿。 
   但楼市并未能启动,“散户”仍然不买房子。当时市场资金仍然紧张,利率比较高,余额宝的收益率甚至飙升到了6.7%以上。所以,2015年卖地收入大减,比2014年少了1万亿! 

1万亿的政府收入缺口,这拿什么来补?如果以后年年都出现1万亿缺口,这可怎么办?于是,在2015年底中央经济工作会议提出了“去库存”,一轮房地产牛市由此开启。 

所以,财政减收和经济增长放缓的双重压力,是政府不得已启动房地产牛市的根本原因。另外,从最近几年土地转让收入占“政府总收入”的比重看,在2013年达到顶点之后,开始逐步回落。回落的重要原因,是房地产出现了重大转折:
   中国总体上房子够住了,只是结构性的矛盾仍然存在,人口持续流入的中心城市还存在短缺的现象。所以,开发商拿地不再是“天女散花”,很多三四五线城市的土地没有人要了。 

土地收入占比的减少,是不可逆转的趋势(但今年全年将反弹)。这给政府带来很大的压力,倒逼他们必须做一下几项改革:1、精兵简政;2、让房地产税尽快出台;3、改变经济增长方式。 

当房地产冬天降临之后,地方债的规模将越来越大,而且将成为中国新的发钞方式:地方政府加量发行各种地方债——银行为主接盘——银行拿着地方债到央行抵押——MLF和PSL等余额不断增加——基础货币增加。

 

 

最近被朋友问商铺的比较多。主要原因是,在限购的城市,商铺和公寓因为不限购开始热销起来了。站长本身不太了解商铺,不过做了几个商铺大牛的专访,爱拖稿的榨菜老师正在整理采访内容,请大家耐心等待。

 

如果想咨询站长的意见,那么老粉都知道,商铺、商住还有旅游地产,站长是一律不建议买的。坑太多。

 

房价真下跌了吗?

 

房价下跌的参考依据是什么?二手房市场的成交价。

具体到微观的市场,各个小区也是不一样的。有的高端小区,本身价格高,成交量低,这个小区的定价权,其实是由想卖房的业主决定的。

有的业主不想卖,他把价格挂的高高的,甚至高于4月份的价格。但有的业主着急卖,他会降价,报价相对低。这时候才有成交。而之后该小区想卖房的业主,会参考最新的成交价。

房价,在微观市场里,取决于业主到底想不想卖房、卖房的着急程度。

站长在跑盘的过程中,直接感受是,一些品质不太好的小区,比如刚需的上车盘,体量大、物业差、密度高、价格低,FC系的,跌幅比较大,达到30%;不过也有一些品质比较不错的高档小区,跌幅10%-15%左右。

以燕郊为例,在房价上涨过程中,一定是高档小区先领涨,低档小区跟涨。虽然上涨时机有先后,但只要是在同一个区域大盘中,涨幅基本都是差不多的(除非低档小区有极其限制房价上涨的因素:比如一房多本、体量过小、户型太大……这种小区燕郊很少,北京倒是不少,具体以后再说)

但是在市场下行过程中,就知道谁在裸泳了。各个小区之间真实的价格梯度已经体现出来。之前涨的比较狠的刚需盘跌回原型,某小区一平跌了近一万块钱,真是肉疼。而高端盘的房源即使蒸发到上涨过快的水分,下跌程度也没有太多。

大家在看到有消息说,哪个城市的楼盘下跌30%啦,腰斩啦等等,一定要有自己的判断力。一般情况下,这种房源都是有硬伤的,或者户型、位置不好的。并不能反映正常的市场价格。

 

曾经也有粉丝问,站长,是买容易跌的房子还是抗跌的?见仁见智,主要在于资产配比吧。足够有钱的壕自然是希望资产保值,而不是再加杠杆,会买抗跌的。但如果是我,我会买下跌较多的,成本低,相同的价钱买到的面积也大,市场上行的时候,总盈利也高。大炮曾说过,投资是什么?投资就是没钱的时候先买一个,买最便宜的股,然后才越来越多。

最低的限度在哪里

 

一般来说,调控也好,限制社保也好,市场一定要有一个反应的过程,大概在半年左右。

水库欧说,房价就像一辆高速疾行的车,限购是不让他跑的那么快,但不可能倒退。

市场刚刚出现调控政策的时候,投资客都会有一定的恐慌心理。之前杠杆做高的,没有留太多钱还月供的这种,就属于政府精准的调控对象。

他们一定会急于出手抛售房子,回笼现金。所以调控政策刚刚开始的时候,这部分人会出现一波的小型抛售。着急卖房子的人,挂牌价也会诚意十足的挂低。他们为的是尽快出手,而不是卖个好价钱。笋盘往往出现在这个时候。

这个时期是多久呢?以站长跑盘北京,燕郊的经验来说,一个月左右。
 

过了一个月,进场的是不再观望的刚需,价格也不再下跌,慢慢平稳。即使价格小跌,刚需也要出手了。成交量会慢慢活跃。站长在踩盘的过程中,目前燕郊的高端楼盘价格是比较平稳了,低端的上车盘,可能还要下行一点空间,但是目前来看,下跌空间不会很大。

最低的限度在哪里。真不好说。目前燕郊价格已经跌回930了。这是不是领导的心里价位呢?站长只能说,市场的筑底时间还是非常快的。下一波跌幅来自长期的高压调控。但长期是多久,口子会不会偷偷松动,这些都是不确定因素。

 

什么时候可以入手?

 

在实操过程中,你会发现房价波动是不定的,非常微观的。

大部分人认为的房价下跌是这样的,希望能在最低点买入。

真实的市场,应该是这样的,充满了不确定性。如果单纯以时间维度来看,你能确保自己踩到哪个点吗?

淡季是跑盘的最好时机。

 

一是,你有足够的时间去观察你心仪小区的价格波动情况。你能大概了解现在的价格到了一个什么样的位置,甚至敏锐的感觉到小区房价是否会进一步下调或者开始有上涨的迹象。把周边品质类似的小区编织出一个价格体系网。一旦有便宜的房子出现,因为之前的跑盘铺垫,你可以准确的了解楼栋位置,户型等等,及时锁定房源,迅速拿下。而在牛市,房价跳涨就是一夜之间的事,你根本没时间去细致的跑盘,观察了解市场。

二是,你可以去安慰中介们寂寞无聊的心。只有在淡季,中介才会有耐心的跟你聊天,陪你唠嗑。不要对中介避之不及,反而要跟他们培养感情。一些老中介,手里有不少资源。一旦有价格合适的房子,他们一定会先推荐给他们认为比较靠谱的客户——赢得中介的信赖,这是淘笋必备的好方法。

 

笋盘在哪里?中介首先是打电话推荐给自己的客户,不行再写到门店的小黑板上,发到朋友圈里(如果朋友圈一天连发几条重复的内容,那很有可能是笋盘)。而网上录入,应该是最后一步。所以你哪怕在家天天盯着X家的网站,盯着成交价,你也不一定能淘到笋。

 

另外,筛选你的“御用中介”。首先要有丰富的经验,帮你应对各种突发状况,其次是,多方面打听一个中介的服务态度。不要交了中介费以后,就什么都不管了。毕竟交完中介费,还有很多手续要办理,需要中介帮忙。站长听到太多粉丝们对黑心中介的抱怨。但问题是,黑中介固然可恶,为啥打算买房了不提前找个好中介呢?
 

from  周老板的《北京的中介》:

在北京的中介公司有很多,大的中介公司有一定优势,像各方面管理比较规范,能约束员工的行为,房源比较靠谱等等,虽然收费贵,但也并非不可接受。略微小点的中介公司,收费相对较低,灵活度更强,但会有不靠谱房源,也可能碰到不良中介。毕竟省钱会担一部分风险。

接触的中介多了,其实会发现,中介公司并不重要,重要的是中介本人,靠谱的人在哪里都靠谱。只要遇到靠谱中介,就不用太在乎百分之零点几的中介费价差,能顺利把房子签下来是最重要的。